<em id="icoavq560"><legend id="pswkkf951"></legend></em><th id="gjidio449"></th><font id="olcblm148"></font>
  • 亚博体育app网站|亚搏体育app下载-入口

    当前浏览器版本过低不适合浏览此网站请您更换高版本浏览器,点此链接下载
    亚搏体育app网站 > 行业洞见 > 亚搏体育app网站声音
    排队与窗口 ——谈中国房地产市场下半场与年轻人的机会 发布时间:2017-03-09

    今天在这儿是想和同学们一块儿交流和思考:中国房地产发生的故事以及它怎么样往前走?我不想说具体数字,也不想说目前市场上发生的状况,比如深圳怎么又涨了50%?上海为什么正在补涨?我觉得市场的小波动,会有很多因素。

    我想说大一点,咱们考虑用历史的观点来看,中国发生的故事有哪些必然性。因为在座的诸位还很年轻,你们面对的那个市场,如果通过历史角度来看,就会抛开一些短周期的波动,长周期地思考问题。

     

     一、三十年为一世而道更

     

    什么叫“下半场”?一会说白银时代,一会儿说黄金时代,那到底什么是下半场?

    这先要从“三十年为一世而道更”说起,《说文解字》说:一生是一个甲子,一世是三十年,三十年为一世而道更。30年到了,大的要变了,30年河东,30年河西,基本就这个意思。

           

    为什么三十年为一世而道更呢?我们回顾历史,好像真这样。比如说,1919年到1949年,这个大的道更,就1919年的道理在1949年全变了,小的道理就别说了。1979年十一届三中全会召开,以经济建设为中心,1949年那套都变了。

           

    1979年到2009年,事实上到2009年,整个前三十年的大道理都应该变了,那你说怎么现在还没变呢?这个问题后面再说。前面说三十年为一世而道更,道更就是下半场,大道理不变就是上半场。下半场大道理、大规则的转变,就是我要讲的中国房地产的下半场。

          


    三十年为一世而道更,这是年轻人最大的机会。从我自己来说,本人是60年代的,我们赶上了大道理的转变。1979年高考,四年后我们毕业了,我们创企业的时候根本没人竞争,再接着我们这帮人成了目前社会最核心的商界力量,学界也同样道理,根本没人挡你,这就是我们抓住了道更的机会。

    接下来的三十年,道更也正在发生。可能大家还没意识到,因此我想,如果我能够提醒大家有这件事,也算对年轻人有个交代。

     

    二、前三十年的“道”是什么?

         

    在中国前三十年,就是2009年之前,事实上前十年,一直都很慢,直到1989年。1987年去上海外滩,那叫一个乱,因为我们还没有找到一个中国发展的路。真正找到这条路是在邓小平的南巡讲话,那之后的十年间,突然中国大变,因为我们找到了最基本的商业逻辑,中国人一下子有钱了,有钱的速度令老外瞠目结舌。为什么有钱?土地资本化了,这是前三十年唯一的硬道理和大道理。

          

    土地资本化是中国找到的一条路,从此轰轰烈烈地开始了市场化、城市化,城市化带动了工业化,到1999年完全确立了新规则。99年之后直到2009年,这个过程是一个完美的闭环,以至于整个经济其实是笼罩在中国房地产土地经济、土地财政、土地资本化,推动市场化这么一个过程。前三十年凡是搭上这个快车的人,今天叫做有产阶级。凡是没上车的人,事实上很难受。为什么呢?因为我们出国的同学,回来突然发现这个快车没他的份儿,发现在国外辛辛苦苦挣的钱在上海连两房一厅都买不起。

    这个快车一路到了2009年,全球经济危机发生了,我们怎么应对?还是发钱。只要房价一涨就打压,不行就发钱,因为这是我们完美的闭环。没有一个更大的逻辑闭环,能取代这个基本逻辑。这就是中国基本逻辑。

     

    由此,在2008年经济危机之前,终于找到了中国发展的道路。这个道路不是华盛顿西方经济学家说的那套,而是我们这套,叫做“中国模式”。中国模式,最终把这个逻辑确认得非常完美。可惜这套逻辑,不适合其他国家,因为没有那么庞大的土地可以市场化、资本化。所以说中国模式,提两年,不提了,为什么?不可靠。从某种程度来说,是毛主席做了征地,邓小平做了市场化的规则,江泽民开始兑现。

     

    三、新模式的奇点临近

     

    这个模式走到2008年,发生了世界规模的经济危机。事实上,当时房奴这件事,大家已经承受不了了。然后“哗”4万亿再刺激,这个模式就走到今天了,但还能走多远?还能继续三十年吗?我管它叫奇点临近。

       

    目前,如果在上海这样的城市拿地,那么一小块地,一百家房地产开发企业抢,就会面粉贵过面包,大家拿得心惊肉跳;如果在三四线市场拿地,盖个房子,就是库存。现在从开发商这儿就已经不太好玩了。

          

    深圳去年经历了50%的上涨,上海正在走这个补涨过程。诸位同学都很清楚,想在上海立足的话,我们得付出多大代价呢?八十平米,在内环或者说中环,你每个月的按揭大概在两万块以上,好的小区超过三万。三万是什么概念?你每个月得挣多少?按揭不超过月收入一半,是什么工作能让夫妻俩人,每月净挣6万块?这个我不明白。如果是这样,奇点也在临近了。

          

    城市化,城市化,上海当然塞车塞得要命,市区房价这么贵,都周边买房了。德州是山东的三四线城市,我去了一趟,德州说陈劲松来,那就太好了,你帮我卖楼吧。我说,我对德州不了解,来这是因为其他事。结果到了德州,我发现,马路非常宽阔,比上海的还宽;城市公园修得非常棒,快赶上深圳华侨城了。但是没车,商业街关门,房子大,这是四线城市进行城市化的典型。中国城市化到底发生了什么事?事实上奇点临近的标志是,你解决的三个问题,主要参与人,可能都不太愿意进去玩了。

     

    这个流程再继续这么走行吗?那不这么走,怎么走?大家说,不对,现在不就还这么玩的吗?所以我要把“三十年为一世而道更”这事再拆分一下。未来怎么演化,我们下半场怎么演化?

     

    四、旧规则应对新危机

            

    现在政府负债非常高,要降杠杆。房地产升值正在打压,上海深圳出台非常严密的政策要打压,这个圈不是乱的吗?货币当然还在超发。那这个规则怎么变?我不是算命先生,我当然不知道,但我可以通过结构性来分析,中国的发展,历史有惯性,惯性可能有部分规律。

     

    事实上下半场已经开始了。

            

    开始的时间是2008年。2008年的时候,刚才我说的所有的矛盾都已经出来。19792009应该结束,但没结束,原因是什么?碰到了世界性经济危机,以至于应对挑战,我们没有一个新的武器。我们只能用老的,这个老的就是四万亿的刺激,继续用原有规则。

     

    十八大开了,我们觉得应该改吗?没改。为什么?虽然到了2016年,但我们还是用历史来看一下。

     

    这是中国在三个三角上的回应,历史上这么走过来,我们总会遇上阶段性危机,然后启动改革红利,改革红利产生一点,危机一过,我们就很自豪,认为中国模式可以不断循环往复。

    民国时,我们认为找到了应付危机的手段,按部就班,西方民主。突然1919年巴黎和会,西方那帮给我们灌输民主思想的老师欺负我们,面对第一次世界大战中国被瓜分的危机,整个中国的知识分子完全倒向俄罗斯。就是老模式应对民族灭亡,觉得慢了,觉得不行了,得用新模式。只要一个大危机一来,中国人立马就能找一个快速解决问题的办法。

           

    1949年的历史就不说了,1979年也一样,中国是到了崩溃的边缘。我记得我来上海读大学的时候,哈尔滨的同学都特别羡慕我。为什么?上海读大学,不吃粗粮啊。

     

    接下来就是1979年到1989年的故事。“三十年为一世而道更”的头十年,一般是怎么过来的?并没有找到很好的,我们用的是老模式应对危机。那是什么?双轨道,计划经济继续干。

    同样在今天,09年到19年,我们也用老模式,就是土地财政这套来应对新危机,为什么?

    新的模式没成熟。我们整套新模式是第二个十年确立的,1989年到1999年才完全确立。诸位,我们要用历史的观点来看,历史具有强大的惯性。

     

    历史在头一个十年都是用老模式应对新危机。为什么说中国1979年到1989年非常伟大?当时的领导人邓小平,对所有新的尝试的态度是,可以试,大不了就关。朱镕基说证券交易所可以开,大不了关,当时我们是这样的态度。

    都是老马拉破车,俄罗斯是,中国也是。但俄罗斯干了一件蠢事,就是把老马停了,把旧车拆了,希望再造新车。中国不是,中国是老马继续拉着,同时在车上,修自行车,修摩托车,实在拉不动,自行车摩托车也能对付,继续往前跑,中国改革成功了。

    这是中国的标准模式,我相信在应对危机时,其实走的是同样的模式。目前就是类79年到89年,旧的模式走不下去,但还得用。

     

    五、新模式诞生于第二个十年

              

    新的模式,我预计在2019年到2029年将全部诞生。这个“三十年为一世”的第二个十年,非常有意思。目前中国所有主流的公司,最牛的公司,全部诞生于这个时期:万科、华为……多的去了,包括亚搏体育app网站也一样。那1979年到1989年诞生的公司,年广久、步鑫生,他们在哪儿?当时我们毕业时最想进的公司是什么?最牛的公司是什么?中国进出口总公司,那可比银行和政府都好很多,现在在哪儿?烟消云散。因为规则改了,那个公司就不存在了。

           

    所以不要看过去十年那些公司有多厉害,很多在第二个十年,就土崩瓦解了,然后新的力量,会变成一个庞然大物,在1999年到2009年的时候,他们赚了市场上最多的钱。

    我们希望把这个模式,假如用这个历史框架是成立的,换,而且我认为有合理的,换。我们也可以想想,新三十年。

     

    现在处于什么时期?我们完全可以拷贝过来,所以我也不着急了。原先我是着急,新模式,新模式,老呼吁收房产税。有炒楼的人,天天问我买不买房子,我说你现在有多少,他说有十几套。我就生气,这坏了,房子都在他们手里,他也不往外拿。

    为什么在中国,REITs总也诞生不出来?税收有问题,税收要改,但说了一百遍都不改。公有住房占上海总存量超过50%,运营效率极低,为什么不市场化?白领都跑那么远住,怎么生活?改呀。容积率要提高,多提供点基本配套给白领们,哪怕是提供一些低端住房也好,比如同济大学这么漂亮的校园,需要清洁工,那清洁工的生活成本太高了,霍院长得背负多大的压力挣钱。这虽然是个问题,但没人理。为什么?因为上海郊外的土地要卖钱。

         

    现在我们处于旧模式应对危机和新模式诞生的时期。急也别急,也挺好,给诸位年轻的学生们一点时间,正像我们当年在学校读书那样,你们现在可以尽情地去谈谈恋爱,问题也不太大,因为什么?没那么快,没说机会就没了,该干啥还可以干啥。

     

    六、从三个角度看新规则

     

    如何判断当下或未来的规则到底会怎样?如果诞生新规则,那规则是什么?我不想用算命先生的那套来说,将来上海房子一定会30万以上,这么说是误导。

          

    我们来看规则怎么样?我觉得马蔚华的三句话非常好:

    不知未来者,无以评判当下;

    不知世界者,无以理解中国;

    不知宏观者,无以处理微观。

    买不买房?怎么买房?这事很微观。但宏观到底是什么?你不知道确实很难下定决心。那我们变成了炒股的那帮人?迷信短期的K线图,我们会很累,还浪费我们的时间、精力。

     

    为什么现在是新模式的诞生期呢?就是法律和规则一定会落后于实践!这大概需要十年左右。

     

    年广久,从招七个雇工给他炒瓜子,到私营企业法颁布,多久?小岗村土地承包开始没到十年,因为是逼得没饭吃,但是法律一定会落后于实践,目前是新规则的诞生期。那新规则会怎么样呢?三个角度来看。

    1、未来三十年中国将彻底完成城市化。那这个城市化是什么样的呢?德州的案例告诉我们,中国未来的城市化,不是三四线的城镇化,而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了,三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律,任何人也没有办法。在日本,大东京都市圈集结了多少人口?整个日本两亿人,大东京都市圈就有五千万人,占了全国总人口的四分之一,比例远远超过上海加北京,真吓人。那首尔集结了多少人?韩国一半的人。我们在东京、首尔搭地铁,如果不按那个线,一定会晕,因为太复杂了。这个是全世界、东亚城市化的未来,没有办法,产业必须聚集,人口必须聚集,这帮人才有活路。否则,大家都集中在四线城市干嘛呢?挣谁的钱?这就是大都市圈化,是中国城市化的未来。

     

    目前中国的一线城市,距离完成它的使命,还差得太远。就以上海为例,上海要完成它的使命,就要集聚更多的人口;但实际情况却恰恰相反,上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率,比深圳还低很多,没超过2.5。我去张江高新区,容积率和硅谷差不多。但咱们是美国那种条件吗?年轻人在上海怎么活?我不清楚。要都是高精尖人才也行,关键是再高精尖也得有倒咖啡和扫地的。我们对城市的理解总要曼哈顿最美那面,不去看曼哈顿旁的贫民区,你看大纽约,大纽约几个问题上海第一,上海的住宅占整个上海总面积的比例太低。我们认为向曼哈顿学,就得多搞产业,多搞高大上的金融,这完全是误解。曼哈顿那么多高楼,真正的写字楼、住宅占多少?你放开想也想不到,超过一半是住宅和公寓,包括黑人区,不太好的区,但确实很便宜。也就是说,雄心勃勃的年轻人,刚毕业,他靠自己的努力,能活;但现在在上海,不管有多少雄心勃勃,年轻人已经活不下去了。


    那什么才是大城市所为呢?城市是个容器,不能只要光鲜那面,不能只容纳老板,员工在哪里?他们的成本是多少?北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造,原先旧城是深圳的根,是深圳有活力的原因,本人也是从深圳的农民房开始创业的,而且是跟人合租。大众创业万众创新,相当数量都会从农民房里走出来。聂耳的《义勇军进行曲》不是诞生在高大上的音乐工作室,而是上海的一个小阁楼,不然怎么会那么有激情。

           

    从未来来看,中国的大城市,如果要完成它的使命,我觉得需要补的课特别多。本人觉得,从2019年开始,上海的容积率会全部放开,挤一挤,怕什么?怎么说——高楼。当时我听到很多人说,楼一高就会带来城市交通的不好,胡说!高楼才能把城市交通,来回通行降下来,只有高楼才能节能减排,那些小别墅是最不环保的。上海的车牌号都已经炒成这样了,曼哈顿的人出门一般不开车,那是我们的榜样城市。上海要成为世界级的城市,没别的办法,照着曼哈顿猛学就对了。旧的公有住房,凭什么搞那么多产业?凭什么搞那么多写字楼?能盖什么就盖什么。我们现在看纽约,生机无限活力澎湃,公园附近,你看年轻人,当然现在成为新的Fashion,非常hot,物价也上去了,没关系马上另外一个区就诞生。同样,我们上海的楼不够,那就麻烦。上海的楼,是严重不足。什么叫供应侧改革?这就叫供应侧要改革。市场已经明明白白告诉你了,为什么不改呢?这是第一个结论。

          

    第二个结论,公共服务。为什么大家都要挤在一线城市?公共服务还不错:广州医疗好,上海教育好,深圳机会多,公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革,不是土地财政的改革,那怎么改呢?最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收,因为原体制没动,还是土地财政,如果税收从房产税上开始产生,公共服务必须上。这个是没有办法的,国际通用。

    第三当然是存量房,是存量房的深化,不是新房。存量房怎么才能不断分化、变现?那么多二线城市,那么多写字楼,都在那儿空着。上海的写字楼,招租现在都已经出现了麻烦。上海写字楼的租金这么高,三分之一是P2P公司贡献的。他们租楼,不跟你谈价钱,上来就整层整层地租,一层两层地租,比如e租宝,那都骗子。什么才能支撑住这么高的租金呢?所以我觉得该改。就是用未来看当下,未来是谁?曼哈顿、东京、首尔,没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者,既不出租也不卖,坐等升值,这个合理吗?既得利益者觉得挺合理,他们付出了代价,当时谁让你没眼光呢?但当年轻人起来的时候,你们毕业的时候,这个就不合理了。

     

    2、如果从世界看中国的话,我们就来看中国跟美国房地产的产业对比。在美国,市值前十的房地产企业,没一家是开发商,全都是REITs,比如美国西蒙地产。各种各样的REITs,占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程?房地产本身就是金融。上海之所以补涨,就是钱超发了。美国经过什么?商业不动产证券化。这是一次大的,第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化,按揭证券化,关键是它的按揭会有一个次贷。 

           

    服务深化,比如说租房子,在上海买不起房子,发生多少租房子的故事?一把辛酸一把泪。美国为什么没有那么多辛酸,那么多泪?你看他租房子的品牌化。在日本,60%的存量房由品牌公司拥有,而中国都自己在长。为什么?品牌公司没法运营。为什么?税交得太多,老百姓都自己在那儿租,不缴税。

           

    房地产交易,网络取代实体经济,这个成不成呢?目前还成不了。过去N年,N多个年轻人敲我门,跟我说:“两年我就把你颠覆了!”我说为什么?他说:“网络,就是去中介,把你干掉”。但到现在还没成。原因是什么?我们的规则不支持网络取代。你的信息都是假的,对不对?各方信息都不公开,产权都查不清楚。网络上骗子一堆。按理说,网络干一件事最有效率,把信息彻底透明化,可以去中介。网络目前没干就是信用,信用是基础。阿里巴巴可以,因为是小额高频,房子不行。当房子的基础信息都是错的,当服务提供人的信用都没有验证时,线下怎么可能被颠覆呢?这不太可能。

            

    好了,如果将来网络能颠覆线下,OK,你把这几个规则建好。规则目前都难,也顾不上。我们就找最有效的招儿,就是把房价硬生生地给摁住,老百姓先别叫,看政府又出手了。这些活都在下一个十年——2019年之后干。

     

    3、货币与人口的大趋势。当货币超发到中国这种程度,还有什么东西能够资本化承接这个财富呢?目前还没有。去年股市没指望上,现在又回到房子来承担这个责任了,这就是上海,房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳,香港再跌落15%,深圳房价就超过香港。听着都滑稽,不管是从公共服务还是投资回报率来看,我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢?货币都超发到什么程度了?买房子每个月要花三万块,而租房子只用三千,这就是奇点临近了。 

            

    租与买相差了10倍,这事在全球没发生过太多。所以本人认为,造成这轮房地产大起,这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的,涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗?我不认为,因为钞票超发太多,人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回,因为太不合理,小回取决于政策的力度。再是人口聚集与老化。

           

    人民币国际化。人民币国际化在2019年前门儿都没有,原因是我们没有找到新规则,要用老规则应对。如果说人民币要国际化,哈继铭说,你不断地印钞票还维持汇率不变,理论上你一两年就能把全世界给买了,这是非常荒唐的。

     

    七、年轻人的机会:新窗口不断打开

     

    我们在一个新十年,新三十年的第一个十年,旧规则在应对危机,已经走到了比较荒唐的层面。我认为从2019年开始,新的规则会不断诞生。这个时候,我们年轻人的机会在哪里?

          

    我觉得这不用我说都清楚。因此,我有一个窗口跟排队的理论。

    诸位毕业之后,一进职场,就会发现上海不相信眼泪。你还会发现,你在排队,一帮人等着把十几万/㎡的楼让你接,而你根本接不了:你要攒钱,你排在队伍的最后,你会非常沮丧,那怎么办?当队伍排得太长时,新窗口会打开。当然你不能跑到三四线城市去排,那块儿正在关窗口,你就得到上海、北京、深圳,这些不断开新窗口的一线城市,其实压都压不住,窗口就要打开了。


    新的规则建立,旧的规则诸位可以置之不理了。没必要这个时候接这么高,背上那么沉重的负担。比如,说我们毕业时最想去中国进出口总公司,结果我去到北京,就明白了,这跟我

     

    没关系。全都权贵,哪能轮到你,连认识的机会都不给。关键那个公司值得你去吗?也不值。想当年,我爸要是李刚,我就去了,我现在还不知道在哪儿找工作呢,是不是?旧的秩序不值得期待。那个权利游戏由他们玩,玩到那么极致,已经不值得我们期待了。

     

    八、改变中国的力量就在90

      

    新的实践,由年轻人开始在玩了。存量、都市化、金融化,这三个大方向,只有排在队尾的人才有动力,才愿意从小的事情干起。大的公司,干不了,因为惯性,虽然想干,但一试错,就干不下去了。所以这时我要跟年轻人说,其实市场的新窗口才是最值得期待的。

          

    诸位想想,你们这代人,90后是谁的孩子?我跟你们的父辈差不多年龄,你们就是我们这代人的孩子,又是独生子女,独生子女是什么概念?就是每个人都是富二代,从来没受过欺负,不愁吃不愁穿,农村的可能稍稍差点。你们这代人同时又是社会最有钱的一帮人的下一代。中国五十年代那波人,因为上山下乡又被赶下岗,他们的孩子是80后,整个一代人没钱。所以80后叫“苦逼”,这是他们自己起的,不是别人起的。你们这代人是谁?60后是你们的父辈,中国有一个独特的父爱情结,以至于你们干什么事都会得到社会主流的支持。万众创业、大众创新,不挣钱,你爸说没关系,快把媳妇,好好找找。支持你,不怕失败。

           

    因此,独生子女要组建家庭,要组织社会,这是非常难的一件事。你们是非常个体、自我的人,唯一的原则就是我们就得讲规则。


    第三,你们受的教育好,因此,你们是有主见的人,你们没有被穷到为了钱不顾一切。我们刚上同济时,这个地方当时是菜市场,家庭主妇挎个小篮子,买肉买多少?买半两。你们现在哪个女同学请客吃饭,还挎个篮子去买半两肉?这事完全不存在了。你们的生活方式,叫去琐碎,这些个琐琐碎碎的事儿,从小不干,如果喜欢烹饪,那是小确信。能烹饪,我牛啊。所以服务业会有蓬勃发展,超过目前。你去三四线城市,不管经济怎么样,餐馆还不错。为什么?90后谁做饭啊。我们要那么大的厨房干什么?房子都应该变了。


    这件事情说明新生活方式的诞生。而且你们是什么?我觉得90后都不太看新闻联播了,都80前在看。也就是对主流话语,你们没有反应。主流你们说什么呢?跟我没关系,爱说啥说啥。我们天天微信,朋友圈,一个接一个的圈子。我们叫小幸福,大语言,语言都和你们不一样。如果是这样,你们又是手机上的一代。在手机上,你们是原住民,又讲规则,所以说我有一个深刻的感觉:80后不会改变中国,改变中国的力量,就在90后。

            

    队伍越长,开新窗口的时间越近。

    规则更换期,旧秩序不值得期待。

    新实践由年轻一代开始,市场的窗口正打开。

    代际转换与生活方式转换是年轻人红利。

    数字与场景。

    联系我们
     
    投诉建议
    黑名单查询
    查询
    X
    网站地图
    关于我们
    公司概况
    发展历程
    高管团队
    合作伙伴
    联系我们
    亚搏体育app网站服务
    交易
    运营
    管理
    服务案例库
    行业洞见
    亚搏体育app网站研究
    亚搏体育app网站声音
    亚搏体育app网站刊物
    亚搏体育app下载
    亚搏体育app网站动态
    媒体报道
    播客库
    投资者关系
    披露信息
    公司治理
    财务信息
    来访登记
    加入亚搏体育app网站
    校园招聘
    社会招聘
    培训发展
    文化印象
    亚搏体育app网站 002285 境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商   RMB
    XML 地图 | Sitemap 地图