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    新政之下几大必然发生——解读深圳房地产新政 发布时间:2018-08-06

    亚搏体育app网站深圳策略资源部解读深圳市规划国土委印发《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。


    一、企业限购


    1、对住宅成交的影响有限,政策主要针对限价情况下企业购房涌现现象出台

    而政策出台的主要动机,是因为企业参与到摇号购房上来,虚假放大了摇号的需求,扰乱了市场信号。政策限制企业购买商品住宅,是为这个漏洞打上了“补丁”。


    二、商务公寓限售


    1、地价影响较大,或面临土地流拍现象


    针对新批用地商务公寓只租不售的新政,亚搏体育app网站认为有几种必然结果——


    a)  立马影响现在的地价,若维持新政前的地价计算规则,可能会有地块流拍;


    b)  含有商务公寓指标的项目地价大幅降低;


    c)  大量减少单幅新批用地的商务公寓指标占比;


    结合政府推行住房租赁的意愿和决心,出现大量减少公寓指标的机会相对较小,亚搏体育app网站认为政府会在a、b情况里面权衡,寻找市场的平衡点。


    2、未来两到三年,REITs的机制必须逐步完善并放开,税收等机制问题必须解决


    当前国内的公募REITs尚未放开,而私募REITs正在探索中——在新政之下,开发商承受巨大的资金压力。


    亚搏体育app网站认为,商务公寓的REITs必须要在未来几年内逐步放开,完善税收等各项机制,成为缓解开发商资金压力的出路,从根本上解决开发商“不愿意持有”的问题。


    3、开发商资金流动性将受到显著影响,开发&运营的合作模式将成为趋势


    即便在REITs成熟可操作的情况下,开发商仍然面临着较大的现金流压力:从开发到可发行REITs(运营1-2年),最快大概5年时间,可预见未来开发商的资产流动性将大大降低。


    而为了降低风险以及减轻压力,亚搏体育app网站认为中小型开发商在前期的资金筹划将尤为重要,在拿地阶段跟红璞等专业运营机构合作将成为新的开发模式,除了降低资金压力,也通过专业运营机构的高信用,利于后期REITs的发行。


    4、“售”的定义必须要明确,防止REITs成为“变相销售”


    针对当前市场上各种“假REITs”的乱象,亚搏体育app网站建议在逐步完善REITs机制的同时,政府要明确定义何为“销售”,防止REITs成为变相销售的另一手段。


    5、可交易的商务公寓“奇货可居”


    从另一方面来看,未来不再有新增的商务公寓供应,同时目前存量和二手在交易后有着5年内不得转让的限制——可以预见,未来可进行交易的商务公寓将“奇货可居”,成为市场新宠。


    三、商品住宅限售


    1、短期内政策对楼市虽有冲击但影响有限


    由于近两年深圳住宅均价基本横盘、住宅两年内的转让税费高企,加上前期出台的“三价合一”政策,市场上短期炒房套利的投资客实际并不多,因此短期内政策对楼市虽有冲击但影响有限。


    (亚搏体育app网站监测数据:2017年1月至2018年6月,我市不动产权证书两次转移间隔时间不满2年的商品住房占二手住房成交量16%。)


    2、政府“冻价、保价”策略,为楼市带上双重保险


    此次住宅限售政策可称为房地产市场“冻价、保价”策略,目前房地产整体价格维持在较高水平,限售等同于“冻价”,防止楼价下跌所带来的恐慌抛售,造成大量负资产,同时防止楼价上涨,可以稳定价格,是为楼市上双重保险栓的“保价”策略,锁定资产,体现了党中央对稳定市场的决心。


    四、抑制离婚炒房


    1、基本堵住通过离婚做首套房贷的漏洞,遏制离婚率恶性上升


    离婚买房是限购限贷的大漏洞,针对离婚2年内的购房者出台差异化信贷政策,基本堵住了通过离婚来做首套房贷的漏洞。


    亚搏体育app网站认为将任何可利用离婚获利的政策漏洞堵上都是值得鼓励的,深圳政策的出台将遏制离婚率因为购房而上升的恶性现象。


    2、深圳豪宅及大套型市场结束疯长现象,客户量将骤减一半


    该政策的出台对实际换房改善型的客户影响较大,预计未来市场上中高端物业的需求将有所减少。


    过去深圳豪宅和大套型产品的个人杠杆高昂,影响严重,预计政策之后将结束疯长现象,客户量将骤减一半,如果深圳政策在全国铺开,豪宅和大套型在过去几年内的全国性疯狂现象都将冷却。


    3、大户型营销将出现很多变相垫付首期手段,政府必然会在监管方面继续打补丁


    预计大户型营销会出现很多变相垫付首期的手段,未来纠纷将增多,也可能出现变相降价的可能性,政府必然会在监管方面继续打补丁,坚决遏制房价上涨。


    文件基础解读


    一、企业限购


    1、加强法人单位购买住房管理


    暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。


    通知发布之日起,停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的,可继续完成交易。


    解读:


    针对深圳当前新房和二手房价格倒挂,投资客通过注册公司摇号购房的现象,限制企业购房,将防止个人绕开限购政策进行投机炒房的行为,堵住企业打新的漏洞。


    二、商务公寓限售


    2、加强商务公寓销售和运营管理


    各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。
    企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10 年。


    通知发布之日起,个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5 年内禁止转让。


    通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的,不在禁止转让之列。


    解读:


    1、对于用地已批,尚未销售的商务公寓,仍然可以进行销售,且个人或企业均可以购买,但5年内禁止转让;


    2、对于新增供应用地上的商务公寓,只能出租,不能销售,且租期不能超过10年;


    3、这条政策主要通过拉长商务公寓的持有周期来抑制纯粹的投机购房者,但不同于商品住宅,市场上购买商务公寓的投资周期本身就比较长,且以租金回报为主,所以实际影响可能不明显。对于只租不售的商务公寓,则更加考验开发商的运营能力。


    三、商品住宅限售


    3、加强商品住房转让管理


    居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房),自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。
    通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房,不在禁止转让之列。


    解读:


    1、政策不追溯已经网签了的商品住宅,也就是说,7月31号之前网签的,仍然不限售。


    2、政策同样以拉长住宅的持有周期和增加持有成本来打击纯粹的投机购房者,使投资预期变得不明确,但由于市场上短炒住宅的实际并不多,因此短期内虽有冲击但影响有限。


    长期来看,限售也减少了二手商品住宅的供应,一定程度上收紧了房子的流动性,将加剧住房的供需矛盾。


    四、抑制离婚炒房


    4、完善差别化住房信贷政策


    对购房人离婚2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。


    解读:


    1、购房人离婚2年内,且离婚前家庭有2套房的,不论夫妻任一方有无贷款记录,首付均按7成计算;


    2、离婚前家庭无住房无房贷的,首付3成;无房有1笔房贷的,首付5成;


    3、离婚前家庭有1套房的,不论夫妻任一方有无贷款记录,首付均按5成计算。


    在进入房地产下半场之际,在新政定调公寓长期持有与公寓运营大基调之下,亚搏体育app网站始终致力于为“让更多人享受真正的地产服务”而努力,在公寓服务方面提供专业的装修、金融、运营全链条的综合解决方案。


    企业购房每年需交0.84%税费,实际上企业购买住宅占比非常少,从相关的数据看到,2013年以来企业购买新房住宅的占比在1.3%左右,企业限购也仅仅影响到成交量的1-2个百分点。

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